Bienes Raices Buenos Aires

VIR ( VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA)

La implementación del valor inmobiliario de referencia (VIR). Se trata de la modificación del Código Fiscal de la ciudad de Buenos Aires según la Resolución 67/2010 CABA, que establece un valor inmobiliario de referencia para todo acto, contrato u operaciones que sean gravables con el impuesto de sellos y que debe realizar un escribano. Esta actualización comenzó a aplicarse según lo publicado en diez barrios, y en breve abarcará todos los demás. La Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) actualizará anualmente los valores.

Esta es una nueva traba que a la hora de adquirir una propiedad se suma a los mayores costos a la hora de evaluar la inversión y actúan en forma inversa al efecto buscado que claramente es recaudatorio.

Vamos a poner un ejemplo, si una unidad se vende por un precio de $ 480.000, al momento del otorgamiento de la escritura de venta se ingresa en la página de la AGIP para que informen el VIR. Para realizarlo se ingresa el número de partida del inmueble en cuestión, de lo que puede surgir No Disponible (en el caso en que en ese barrio no esté vigente todavía el VIR) o bien informa que el VIR es de $ 400.000, en cuyo caso el impuesto de sellos (2,5%) se abona sobre los $ 480.000, que es el precio de la operación y además es el mayor valor”. Agrega que la AGIP puede informar que el VIR del inmueble en cuestión es de $520.000, es decir, superior al de la operación, en cuyo caso el impuesto de sellos se abona sobre este último valor, porque es el más alto a considerar.” Esa consulta tiene una vigencia de 10 días hábiles, plazo dentro del que se puede otorgar la escritura; y si la misma se posterga por el motivo que fuere, se deberá solicitar nuevamente el VIR. Asimismo hay determinados montos de la escritura de compraventa que también se calcularán sobre este mayor valor. En la escritura se dejará constancia el monto del VIR o que No Dispone (porque el barrio no tiene vigente la resolución).

En un reciente artículo de Reporte Inmobiliario. Jorge Rey Esperon y Dominique Zigliara, expertos de bienes raìces de España y Francia respectivamente, contaron sus experiencias  e impresiones respecto de la situación actual del mercado inmobiliario en Buenos Aires , Argentina.

Entre una y otra realidad, la europea y la de nuestro país, han coincidido en la situación favorable que presenta Argentina como alternativa de negocios e inversión en propiedades.  

Entre otros comentarios Jorge Rey Esperon hace referencia a que no ve en Argentina  la depresión que se esta dando en Europa, incluso cita que encuentra “”barato” invertir en Argentina en contraste con lo que es necesario  en España , marcando las diferencias entre ambas realidades. Por su parte Dominique enfatiza  cerca de estas diferencias  ( Entre  Francia y Argentina )  poniendo como parámetro  el valor del metro cuadrado en Paris que promedia los 18.000 dólares  , y los alquileres en Francia que dejarian al inversionista una rentabilidad de un 1,5 %, cuando en Argentina esa tasa se multiplica varias veces hasta llegar al  7% promedio. Dominique ve muy favorable también cómo el francés que llega a la Argentina se integra sin dificultades social y culturalmente.

El norte de Buenos Aires, fue historicamente la zona de la ciudad más apreciada para residir y por supuesto para negocios inmobiliarios. Las mejores construcciones, las torres más lujosas , los proyectos de mayor resonancia estaban predestinados a tener un solo punto de referencia en la ciudad, el norte.

El sur en cambio, después de aquella epidemia de fiebre amarilla desterró a cuanta familia porteña adinerada vivía en las inmediaciones de San Telmo a mediados del siglo 19, poco a poco perdía brillo, y aun más al sur , donde se gesta un polo industrial que sirvió de base a las grandes fabricas de Buenos Aires y sus alrededores. Así con estos antecedentes, el sur se devaluaba ( a grandes rasgos ) , en comparación con el afortunado norte.

Desde hace algunos años, el sur está generando otro interés, Puerto Madero quizá haya sido clave para poner atención y ver que mas allá de la Avenida Belgrano hay mucho por hacer, por construir, por acondicionar, y nuevas opciones urbanas.

La situación que comentabamos en posts anteriores sobre el norte en relación a alcanzar una cierta meseta o reacomodamiento en terminos de construcción esta convirtiendo al sur en el protagonista de los proximos años. La reubicación del centro cívico allí y la construcción de nuevas líneas de subterraneos de norte a sur, esta indicando de manera categórica que ha llegado el turno del sur. Nuevos e importantes negocios inmobiliarios seran noticia en el corto y mediano plazo en Buenos Aires.

Aùn con su meseta , el norte de la ciudad, no ha dejado de ser centro de importantes oportunidades de inversiòn, las areas de Palermo, Recoleta, Retiro, y Belgrano son sus principales exponentes.

Un pool de inversores argentinos, entre ellos Eduardo Eurnekian, Ernesto Gutierrez y Jorge Brito, ha presentado uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos de los ultimos 10 años, el desarrollo de un nuevo Puerto Madero en Buenos Aires , al que denominarían Puerto Madero Norte. El proyecto plantea la creación de un nuevo espacio urbano detrás de la zona de Catalinas y el área del antiguo astillero Tandanor.

El proyecto consta de un plan de inversión de 1100 millones de dólares para la construcción de 6 torres de viviendas en 250 mil metros cuadrados y oficinas comerciales en 120 mil metros cuadrados , además contempla la construcción de una nueva terminal de buques de 40 mil metros cuadrados sobre el Astillero Tandanor, al que agregarà otros 23 mil metros cuadrados para edificios públicos y opciones de entretenimiento.

Se construirá además un monumento de grandes proporciones con motivo de festejar el Bicentenario de la República Argentina. La creación de un nuevo espacio urbano impulsará otras iniciativas de inversión en Buenos Aires , al igual que revitaliza fuertemente el mercado inmobiliario para los próximos años.

Recoleta es de los barrios de Buenos Aires más apreciados por su diversidad en alternativas de entretenimiento, culturales y opciones de compras, pero tambián es de los más demandados a la hora de rentar apartamentos en Buenos aires o comprar una propiedad para inversión. La famosa Avenida Alvear, una de las más exclusivas, la que concentra las mansiones más lujosas de la ciudad también ofrece importantes casas de moda internacional y hoteles de prestigio como el Alvear o el Palacio Duhau.

Rentar en Recoleta es una buena elección y la posibilidad de residir en torno a los mejores restaurants de la ciudad, los pubs, la feria hippie de los sábados y domingos, el Museo Nacional de Bellas Artes, el Village Recoleta con sus 12 cinemas, librerias , bares, y galerias de arte.

Los apartamentos de renta en Buenos Aires ( amueblados ) más buscados son de 2 y 3 ambientes para estadias cortas, pero también tienen muy buena demanda los apartamentos de un ambiente o llamados estudios. Los apartamentos en Buenos Aires como negocio ofrecen múltiples ventajas.

Muchos inversores han elegido Recoleta, como inversión, comprando residencias que luego alquilan amueblados a turistas para estadias cortas, asegurándose un retorno de inversión y negocio sumamente atractivo. El negocio es acceder a un negocio inmobiliario con una inversión mínima y obtener una renta similar a la que podria obtenerse en paises europeos o Estados Unidos.

Recoleta tiene mucho para ofrecer al turismo, y a inversores que piensan en Argentina.

Mientras en España se lamentan por un informe del  FMI que asegura que aquel país sufrirà  una desaceleración importante  en su crecimiento , y los españoles  miran con sospecha y culpan a un  ajuste  del mercado inmobiliario que ya esta originando el cierre del 50% de las inmobiliarias, muchos inversores ya están pensando en destinos con mejores pronósticos, tal es el caso de Argentina, Rusia, Rumania y Uruguay.
Por otro lado , se conoció recientemente que   Fondos de Pension argentinos, invertirán fuerte en bienes raíces, desde oficinas,  a sector comercial y departamentos en Buenos Aires , además de una  inversión en energía, que supera los 300 millones de dólares.

Las expectativas  que  esta generando el anuncio en torno a la reubicación de l centro cívico en la zona sur de la ciudad, y su plan de inversiones proyecta por si mismo otro movimiento significativo de fondos del sector privado hacia la construcción . Se conoció el monto que esta destinado a la ampliación de subterráneos, para el periodo 2008 / 11 , el mismo oscila en los los 2.000 millones de euros y sin duda será otro factor desencadenante para nuevos cambios en el planeamiento urbano de los próximos años.
Inversión y mas inversión son los datos positivos que marca el mercado para el mediano plazo en Buenos Aires. Seguramente veremos nuevos emprendimientos,  nuevas torres y departamentos en Buenos Aires para los próximos años.
Dentro de los barrios mas buscados para inversión se encuentra Puerto Madero, Palermo y Recoleta.

Si tuviéramos que hacer rápido un balance de los últimos años, de fuerte inversión en el mercado inmobiliario, diríamos sin dudar que el crecimiento ha sido la principal característica.

Los índices y la realidad muestran que el crecimiento de la economía argentina no se ha interrumpido en todos estos años y continúa siendo significativa, incluso mas acelerada que la de países vecinos, tal como señala The Economist en una reciente artículo, indicando un 9% de crecimiento en contraste con la economía brasileña. El auge del turismo es otro factor beneficioso que incide en este desarrollo, mostrando un incremento progresivo como tendencia , suma año a año más visitantes extranjeros y el mercado de la construcción evidencia una etapa de meseta ( por variables locales ) que impulsa también el incremento del m2 de construcción para determinados barrios, pareciendo ser esta la tendencia para el corto plazo en Buenos Aires. Los especialistas afirman que el incremento del metro cuadrado es una oportunidad de inversión a tener en cuenta, del mismo modo para el segmento de renta de propiedades. La oferta se acomoda revalorizando más cada unidad, una ecuación que es provechosa para quienes invirtieron y para invertir hoy considerando los pronósticos de esta tendencia.

Las Cañitas y la zona de la Imprenta por ejemplo, un sector ideal para inversión en Palermo, con una importante oferta de nuevas construcciones (un total de 42 obras) en su gran mayoría torres residenciales, es un caso testigo que vale la pena citar. En el 2005 el valor del m2 era de aproximadamente 1450 dólares, en el 2006 de 1600 dólares, en el 2007, 1980 dólares, y en el 2008, 2350 dólares, un incremento de un 18% con respecto al último año. Las Cañitas de Palermo es un buen parámetro de oportunidad de inversión que es proyectable a otros barrios de Buenos Aires.

Quienes buscan inversión para renta también se verán beneficiados, dado que la tasa de retorno es una de la más altas del mundo, la demanda de mas alojamiento para extranjeros es notoria, el boom del turismo, los beneficios del cambio de moneda y el buen estándar de vida de la ciudad hace que más y más extranjeros (en su mayoría europeos y norteamericanos) se vean seducidos por bienes raíces en Buenos Aires, no sólo para residencia sino también como negocio.

No se trata de una película de ciencia ficción, así se conoce a uno de los rincones más aristocráticos de Buenos Aires. La isla es una de las áreas más ricas y privilegiadas de la ciudad, que abre sus calles con elegantes edificios residenciales rodeados de parques y jardines. Situada dentro del barrio de la Recoleta, debe su especial reconocimiento a la loma sobre la cual ha sido construida. La tranquilidad de las calles por el escaso tráfico, y las hermosas construcciones de aire europeo le otorgan un estilo particular, que los visitantes reconocen con el apodo de “la pequeña Paris”. Hoy alberga también edificios de primer nivel, embajadas y algunos frentes históricos y emblemáticos de la época dorada de alrededor de principios del siglo XX en Argentina.

Unas escaleras a las que se accede por el parque cercano a la embajada Británica son el principal acceso para los turistas y transeúntes, ya que el tránsito está restringido y escasean las cocheras, especialmente en los edificios más antiguos, que se mantienen reservadas para los propietarios.

Por ser una zona tan bien delimitada, ya no existen lotes para construir y las propiedades se cotizan entre los valores más altos de la ciudad. El precio depende mucho de la calle, el edificio y características del inmueble, como por ejemplo si se trata de una construcción de época o una de las más modernas. En cuanto a superficies, hay propiedades que llegan a superar los 600 metros cuadrados. Esto hace que las decisiones de venta o compra tomen más tiempo que en otras áreas del mercado, manteniéndolo siempre vigente. Y es que justamente, los vecinos son muy leales a este barrio y la oferta de venta es muy limitada.

El barrio no solo es exclusivo por sus cotizaciones elevadas, sino porque matiene un estilo que permanece inalterable desde siempre. La gente casi nunca piensa en mudarse, excepto al exterior o algún campo en el interior de la Argentina. Entre los que se han ido, hay muchos que han optado por dejar sus departamentos en alquiler temporario, y es asi como las calles se nutren con extranjeros que prefieren tener su estadia allí, o estudiantes que eligen los parques para leer o pintar.Entre los atractivos de la zona, a minutos nada más del centro de actividad de Recoleta, con sus shoppings y locales de productos de lujo, los visitantes pueden disfrutar una merienda en algunos de los cafés que rodean los jardines, o almorzar en alguno de los aristocráticos restaurantes de la Isla, conocidos por sus exclusivos y tranquilos salones de no más de 6 mesas.