Bienes Raices Buenos Aires

ES IMPORTANTE CONOCER EN DETALLE VARIOS ASPECTOS DE LA PROPIEDAD ELEGIDA Al MOMENTO DE COMPRAR, ACONSEJAMOS A LOS COMPRADORES CONSULTAR CON PROFESIONALES IDONEOS, PARA QUE JUNTO A USTED HAGAN UNA EVALUACION DETALLADA QUE LO PROTEJERA DE FUTUROS INCONVENIENTES.

1) AVERIGUAR SI EN EL CONTRATO INGRESA COMO FIDUCIANTE O COMPRADOR

2) ASEGURARSE QUE LA CONSTUCTORA TENGA UNA TRAYECORIA PRESTIGIOSA, EN LO POSIBLE AVERIGUE POR OTRAS OBRAS QUE HAYAN REALIZADO.

3) SI COMPRA EN POZO PIDA LAS ESPECIFICACIONES TECNICAS, PARA SABER QUE SE PODRA RECLAMAR OPORTUNAMENTE

4) CALIDAD DE CONSTRUCCION, ARQUITECTURA, MATERIALES Y LUMINOSIDAD

5) PERMISO DE OBRA, JUNTO A LA FECHA DE ENTREGA, ESTO MUESTRA LA RELACION DE TIEMPO DE EJECUCION, MUCHAS EMPRESAS VENDEN CON FECHAS QUE DESPUES NO PUEDEN CUMPLIR PORQUE ESTO ESTA ATADO AL PERMISO DE OBRA PARA INICIAR LOS TRABAJOS.

6) ESPESOR Y TIPO DE MUROS EXTERIORES

7) ESPESOR Y TIPO DE MUROS DIVISORIOS DE LAS UNIDADES

8 ) CARPINTERIAS

9) AMENITIES COTEJAR EL ESPACIO DEDICADO Y LA CALIDAD

10) MATERIALES A UTILIZAR EN LOS REVESTIMIENTOS, ARTEFACTOS Y GRIFERIA

LAS PROPIEDADES NO PUEDEN BAJAR EN LA ARGENTINA, PORQUE NO HAY OPORTUNIDADES, EL MERCADO SE MUEVE SIN CREDITO; ES MENOS DEL 1%, LAS ZONAS BUENAS NO BAJAN NUNCA SALVO QUE HAYA UNA CRISIS.

LOQUE VEMOS HOY ES QUE MUCHAS PERSONAS CREEN QUE LA “CRISIS” FRENO A LA VENTA DE PROPIEDADES USADAS HARA QUE LOS PROPIETARISO BAJEN EL VALOR, Y ENTONCES NOS ENCONTRAMOS CON UN COMPRADOR QUE QUIERE HACER VALER SUS DOLARES Y CON ESO BUSCA BAJAR EL PRECIO DE LAS PROPIEDADES HASTA EN UN 30%, CONVENCIDO QUE HAY VENDEDORES DESESPERADOS POR VENDER, LO CUAL NO ES CIERTO, SALVO ALGUIEN QUE POR OTROS MOTIVOS NECESITE VENDER Y POR ESO DECIDE BAJAR EL VALOR.

ES CLARO QUE SIN CREDITO LOS PROPIETARIOS PUEDEN ACOMODARSE SIN VENDER, Y VUELCAN SUS PROPIEDADES AL MERCADO DE ALQUILERES.

LA FALTA DE ALTERNATIVAS DE INVERSION MOTIVA COMPRAR UNIDADES EN PESOS, YA QUE LA GENTE NO QUIERE MANTENER LOS PRECIOS EN EL BOLSILLO MUCHO TIEMPO, COIN LO CUAL VEMOS QUE LA CONSTRUCCION COMPITE CONTRA EL COSTO DE OPORTUNIDAD, Y UNA DE ESAS VARIABLES ES LA TASA DE INTERES, SI TE DAN UN 20% DE TASA DE INTERES EN UN PLAZO FIJO, NO HACES NADA, PERO SI LA TASA BAJA MUCHO O NO TE DAN NADA, SURGEN OPORTUNIDADES Y LOS EMPRENDIMIENTOS EN PESOS ES UNA DE ELLAS YA QUE A LARGO PALZO ESTOY COMPRANDO EN PESOS ALGO QUE VALE EN DOLARES,ADEMAS A DIFERENCIA DEL AGRO Y DE LA INDUSTRIA AUTOMOTRIZ, LA CONSTUCCION DEPENDE DE FACTORES LOCALES, INFLACION VERSUS DEVALUACION, MIENTRAS LA CUENTA SIGA SIENDO POSITIVA, LA ACTIVIDAD SEGUIRA PARA ADELANTE.

Entre el alquiler por largo periodo y el temporario

La ausencia de crédito y una inflación que licua el ahorro han reducido alrededor de un 50% la accesibilidad a la vivienda, a eso se suma la restricción en la compra de dólares, hace que la demanda de alquileres siga creciendo, cada vez hay menos posibilidades de conseguir un crédito hipotecario a un tasa interesante y las condiciones solicitadas para la mayoría son inaceptables, cantidad de familias quedan sin otra opción que el alquiler.

A éstas se suma la demanda nueva, de jóvenes que pretenden formar familia o independizarse y que tampoco pueden comprar, más la gente que llega de afuera a vivir en Buenos Aires.

Esta demanda puede satisfacerse gracias a la gran cantidad de emprendimientos inmobiliarios que en estos años se fueron construyendo en la Ciudad de Buenos Aires, y que aquellos que tienen capacidad de ahorro los derivaron a la compra de departamentos que volcaron al mercado locativo en un 30% o 35% para obtener una renta segura.

Nosotros vemos como cambio el mercado del alquiler temporario desde el 2011 muchos de los departamentos que se ofrecía bajo esta modalidad paso al alquiler de 24 meses. Una renta del 6% anual en dólares anual en dólares, que se ubica entre el 0,5% y 0,6% del valor del inmueble es excelente, cuando el banco ofrece un 1,5% anual como mucho.

Para el alquiler temporario la demanda paso de clientes Europeos a Latinoamericanos que vienen a estudiar a Buenos Aires y en consecuencia buscan valores por debajo de los del mercado, la ventaja de este tipo de alquileres temporarios es que la estadía casi siempre es por 6 meses y esto le conviene al propietario que se asegura seguir manteniendo esta opción de renta y tener la propiedad a los 6 meses y esto es una de los valores de quien decide seguir apostando a este mercado.

ALGUNAS OPCIONES

CABALLITO DOS AMBIENTES 24 MESES $1800

RECOLETA ALQUILER TEMPORARIO 1 AMB

RECOLETA ALQUILER TEMPORARIO 4 AMB

RECOLETA 3 AMB ALQUILER TEMPORARIO

RECOLETA 4 AMB 24 MESES AMOBLADO

Buenos Aires es una ciudad que propone mucho más que actividades vacacionales. Luego de la devaluación que derrumbo el precio del peso 3 veces por debajo del dolar, la ciudad se convirtió en un escenario ideal para inversores extranjeros.

En la alguna vez una de las más caras ciudades del mundo, los habitantes de Buenos Aires no perdieron su gusto por la buena vida a pesar de la baja en los salarios. Asi es como se mantuvo vigente un mercado demandante de productos, que vio rellenos sus espacios con los emprendimientos de visitantes del exterior, que llegaron al país como turistas y decidieron aprovechar los beneficios cambiarios para instalar sus locales. Los ahorros en dólares y euros de nuevos los empresarios se ven multiplicados al ser trasladados a un mercado mucho más barato y accesible que el de las grandes ciudades del norte,
pero con los mismos hábitos de consumo, permitiéndoles concretar proyectos soñados y añejados en toda una vida. Las propiedades en venta en Buenos Aires representan ofertas altamente competitivas y permiten a muchos de ellos cumplir el sueño del hogar propio.

Y es que la capital de Argentina es una ciudad muy desarrollada en comparación a otras de la región, el estilo de vida es muy similar y los nuevos vecinos no sufren cambios de adaptación. Esto se debe a que la ciudad se nutre de una historia forjada por inmigrantes de todo el mundo, y hoy en día es una combinación de matices tal como cualquier otra urbe europea. A estas motivaciones se suman las estadísticas de seguridad, la variada oferta cultural influenciada por ser uno de los centros universitarios de América, y una población que tiene el índice más elevado de anglo parlantes de Sudamérica.

Así es como para los extranjeros que arriban al país con sueños de futuro y expectativa, Buenos Aires se presenta con mejores aires que nunca.

VIR ( VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA)

La implementación del valor inmobiliario de referencia (VIR). Se trata de la modificación del Código Fiscal de la ciudad de Buenos Aires según la Resolución 67/2010 CABA, que establece un valor inmobiliario de referencia para todo acto, contrato u operaciones que sean gravables con el impuesto de sellos y que debe realizar un escribano. Esta actualización comenzó a aplicarse según lo publicado en diez barrios, y en breve abarcará todos los demás. La Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) actualizará anualmente los valores.

Esta es una nueva traba que a la hora de adquirir una propiedad se suma a los mayores costos a la hora de evaluar la inversión y actúan en forma inversa al efecto buscado que claramente es recaudatorio.

Vamos a poner un ejemplo, si una unidad se vende por un precio de $ 480.000, al momento del otorgamiento de la escritura de venta se ingresa en la página de la AGIP para que informen el VIR. Para realizarlo se ingresa el número de partida del inmueble en cuestión, de lo que puede surgir No Disponible (en el caso en que en ese barrio no esté vigente todavía el VIR) o bien informa que el VIR es de $ 400.000, en cuyo caso el impuesto de sellos (2,5%) se abona sobre los $ 480.000, que es el precio de la operación y además es el mayor valor”. Agrega que la AGIP puede informar que el VIR del inmueble en cuestión es de $520.000, es decir, superior al de la operación, en cuyo caso el impuesto de sellos se abona sobre este último valor, porque es el más alto a considerar.” Esa consulta tiene una vigencia de 10 días hábiles, plazo dentro del que se puede otorgar la escritura; y si la misma se posterga por el motivo que fuere, se deberá solicitar nuevamente el VIR. Asimismo hay determinados montos de la escritura de compraventa que también se calcularán sobre este mayor valor. En la escritura se dejará constancia el monto del VIR o que No Dispone (porque el barrio no tiene vigente la resolución).

En un reciente artículo de Reporte Inmobiliario. Jorge Rey Esperon y Dominique Zigliara, expertos de bienes raìces de España y Francia respectivamente, contaron sus experiencias  e impresiones respecto de la situación actual del mercado inmobiliario en Buenos Aires , Argentina.

Entre una y otra realidad, la europea y la de nuestro país, han coincidido en la situación favorable que presenta Argentina como alternativa de negocios e inversión en propiedades.  

Entre otros comentarios Jorge Rey Esperon hace referencia a que no ve en Argentina  la depresión que se esta dando en Europa, incluso cita que encuentra “”barato” invertir en Argentina en contraste con lo que es necesario  en España , marcando las diferencias entre ambas realidades. Por su parte Dominique enfatiza  cerca de estas diferencias  ( Entre  Francia y Argentina )  poniendo como parámetro  el valor del metro cuadrado en Paris que promedia los 18.000 dólares  , y los alquileres en Francia que dejarian al inversionista una rentabilidad de un 1,5 %, cuando en Argentina esa tasa se multiplica varias veces hasta llegar al  7% promedio. Dominique ve muy favorable también cómo el francés que llega a la Argentina se integra sin dificultades social y culturalmente.

El norte de Buenos Aires, fue historicamente la zona de la ciudad más apreciada para residir y por supuesto para negocios inmobiliarios. Las mejores construcciones, las torres más lujosas , los proyectos de mayor resonancia estaban predestinados a tener un solo punto de referencia en la ciudad, el norte.

El sur en cambio, después de aquella epidemia de fiebre amarilla desterró a cuanta familia porteña adinerada vivía en las inmediaciones de San Telmo a mediados del siglo 19, poco a poco perdía brillo, y aun más al sur , donde se gesta un polo industrial que sirvió de base a las grandes fabricas de Buenos Aires y sus alrededores. Así con estos antecedentes, el sur se devaluaba ( a grandes rasgos ) , en comparación con el afortunado norte.

Desde hace algunos años, el sur está generando otro interés, Puerto Madero quizá haya sido clave para poner atención y ver que mas allá de la Avenida Belgrano hay mucho por hacer, por construir, por acondicionar, y nuevas opciones urbanas.

La situación que comentabamos en posts anteriores sobre el norte en relación a alcanzar una cierta meseta o reacomodamiento en terminos de construcción esta convirtiendo al sur en el protagonista de los proximos años. La reubicación del centro cívico allí y la construcción de nuevas líneas de subterraneos de norte a sur, esta indicando de manera categórica que ha llegado el turno del sur. Nuevos e importantes negocios inmobiliarios seran noticia en el corto y mediano plazo en Buenos Aires.

Aùn con su meseta , el norte de la ciudad, no ha dejado de ser centro de importantes oportunidades de inversiòn, las areas de Palermo, Recoleta, Retiro, y Belgrano son sus principales exponentes.

Un pool de inversores argentinos, entre ellos Eduardo Eurnekian, Ernesto Gutierrez y Jorge Brito, ha presentado uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos de los ultimos 10 años, el desarrollo de un nuevo Puerto Madero en Buenos Aires , al que denominarían Puerto Madero Norte. El proyecto plantea la creación de un nuevo espacio urbano detrás de la zona de Catalinas y el área del antiguo astillero Tandanor.

El proyecto consta de un plan de inversión de 1100 millones de dólares para la construcción de 6 torres de viviendas en 250 mil metros cuadrados y oficinas comerciales en 120 mil metros cuadrados , además contempla la construcción de una nueva terminal de buques de 40 mil metros cuadrados sobre el Astillero Tandanor, al que agregarà otros 23 mil metros cuadrados para edificios públicos y opciones de entretenimiento.

Se construirá además un monumento de grandes proporciones con motivo de festejar el Bicentenario de la República Argentina. La creación de un nuevo espacio urbano impulsará otras iniciativas de inversión en Buenos Aires , al igual que revitaliza fuertemente el mercado inmobiliario para los próximos años.

Recoleta es de los barrios de Buenos Aires más apreciados por su diversidad en alternativas de entretenimiento, culturales y opciones de compras, pero tambián es de los más demandados a la hora de rentar apartamentos en Buenos aires o comprar una propiedad para inversión. La famosa Avenida Alvear, una de las más exclusivas, la que concentra las mansiones más lujosas de la ciudad también ofrece importantes casas de moda internacional y hoteles de prestigio como el Alvear o el Palacio Duhau.

Rentar en Recoleta es una buena elección y la posibilidad de residir en torno a los mejores restaurants de la ciudad, los pubs, la feria hippie de los sábados y domingos, el Museo Nacional de Bellas Artes, el Village Recoleta con sus 12 cinemas, librerias , bares, y galerias de arte.

Los apartamentos de renta en Buenos Aires ( amueblados ) más buscados son de 2 y 3 ambientes para estadias cortas, pero también tienen muy buena demanda los apartamentos de un ambiente o llamados estudios. Los apartamentos en Buenos Aires como negocio ofrecen múltiples ventajas.

Muchos inversores han elegido Recoleta, como inversión, comprando residencias que luego alquilan amueblados a turistas para estadias cortas, asegurándose un retorno de inversión y negocio sumamente atractivo. El negocio es acceder a un negocio inmobiliario con una inversión mínima y obtener una renta similar a la que podria obtenerse en paises europeos o Estados Unidos.

Recoleta tiene mucho para ofrecer al turismo, y a inversores que piensan en Argentina.

Mientras en España se lamentan por un informe del  FMI que asegura que aquel país sufrirà  una desaceleración importante  en su crecimiento , y los españoles  miran con sospecha y culpan a un  ajuste  del mercado inmobiliario que ya esta originando el cierre del 50% de las inmobiliarias, muchos inversores ya están pensando en destinos con mejores pronósticos, tal es el caso de Argentina, Rusia, Rumania y Uruguay.
Por otro lado , se conoció recientemente que   Fondos de Pension argentinos, invertirán fuerte en bienes raíces, desde oficinas,  a sector comercial y departamentos en Buenos Aires , además de una  inversión en energía, que supera los 300 millones de dólares.

Las expectativas  que  esta generando el anuncio en torno a la reubicación de l centro cívico en la zona sur de la ciudad, y su plan de inversiones proyecta por si mismo otro movimiento significativo de fondos del sector privado hacia la construcción . Se conoció el monto que esta destinado a la ampliación de subterráneos, para el periodo 2008 / 11 , el mismo oscila en los los 2.000 millones de euros y sin duda será otro factor desencadenante para nuevos cambios en el planeamiento urbano de los próximos años.
Inversión y mas inversión son los datos positivos que marca el mercado para el mediano plazo en Buenos Aires. Seguramente veremos nuevos emprendimientos,  nuevas torres y departamentos en Buenos Aires para los próximos años.
Dentro de los barrios mas buscados para inversión se encuentra Puerto Madero, Palermo y Recoleta.