Bienes Raices Buenos Aires

Dada la gran demanda que hay de personas extranjeras que deciden visitar nuestra ciudad en esta época del año, hay muy poca disponibilidad si hablamos de alquiler temporario, cada vez más propietarios se deciden a aprovechar esta oportunidad para alquilar su propiedad en los meses más fuertes del año en cuanto al turismo y la ocupación de departamentos.

En la actualidad más del 75% de los departamentos en alquiler temporario se encuentran ocupados por este periodo de vacaciones y fin de año. Si tenes una propiedad de 1, 2 o 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires y queres aprovecharla, no esperes más, ingresala a la modalidad de departamentos amoblados en alquiler temporario, este es el momento ideal.

Los barrios más pedidos en este momento son Palermo, Recoleta, Barrio Norte y Belgrano, no dudes en aprovechar esta gran oportunidad de ingreso extra para la temporada 2012, trabajando siempre con empresas matriculadas y con mucha experiencia y responsabilidad.

Podes ingresar tu propiedad aquí: Incorporar departamento alquiler temporario

Si hablamos del alquiler tradicional, hablamos también de la seguridad que todo propietario quiere sentir al momento de alquilar su propiedad.

En Alojargentina queremos brindarles ese servicio a nuestros clientes en los alquileres de departamentos por periodos de 2 años.

Brindamos un informe completo y detallado sobre los datos personales del inquilino. Más allá de estos datos personales, también brindamos un informe sobre los usos y costumbres que tiene aquel inquilino (según el lugar de donde venga), informes sobre las tarjetas y cuentas bancarias del mismo, así como también informamos sobre la solvencia económica para asegurar los pagos del alquiler.

Del mismo modo, es uno de nuestros objetivos mantener informados y con seguridad a la hora de realizar el contrato de locación, tanto al locador como al locatario, es por ello que brindamos el servicio de información del registro de la propiedad inmueble.

Teniendo en cuenta la última actualización trimestral de valores de alquiler de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires surge la conclusión que tanto las unidades de dos ambientes como las de tres, se incrementaron en un porcentaje cercano al 20% durante los últimos 12 meses en relación al alquiler tradicional de departamentos.

En los barrios más codiciados de la Ciudad de Buenos Aires los departamentos para alquiler tradicional de 3 ambientes aumentaron en forma más acotada durante el periodo.

Antes de realizar cualquier operación inmobiliaria tenga en cuenta que la ley 2340 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires estableció que la persona NO MATRICULADA no puede ejercer actos de corretaje e intermediación inmobiliaria dentro del ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Adicionalmente en el artículo 16 de la citada ley se establece que las personas no matriculadas carecen de derecho a exigir el pago de toda retribución de las partes contratantes.

Dado el momento que estamos pasando en el rubro inmobiliario, analizaremos el panorama general sobre los procesos de locaciones. Asimismo, especificaremos algunas cuestiones que tienen que ver con las tendencias actuales del mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires.

En cuanto a las prácticas de búsqueda de propiedades para alquilar que los inquilinos implementan, en los últimos tiempos se vieron modificadas por las herramientas que nos ofrece internet. Desde los sitios donde exponemos fotos y características de los inmuebles, hasta los buscadores de propiedades por barrio, las nuevas tecnologías permiten visitas virtuales a las propiedades que dinamizan el proceso de selección. De todas formas, siguen teniendo plena vigencia los medios tradicionales como los clasificados de los diarios y las revistas especializadas en el rubro.

Con respecto a cómo se cuantifica el valor del alquiler, un corredor del grupo ACTIBA (Actividad Inmobiliaria de Buenos Aires) explica que la ecuación no solo se basa en el valor de venta de la propiedad. La formación de precios está sujeta a múltiples factores como la variabilidad de la oferta (cuando esta es escasa los valores de las locaciones tienden a aumentar), el valor de los alquileres similares de la zona y las expectativas del propietario.

Opinando sobre la conveniencia de invertir en propiedades para alquilar, un departamento destinado a vivienda tiene una rentabilidad promedio del 0,5% a 0,6% mensual del valor de venta en dólares. El propietario de un local recibe anualmente entre un 6 y un 10 % en dólares del valor de la propiedad. Pero además de la ganancia que se obtiene de la renta, debemos subrayar la capitalización que se produce con el aumento del valor de reventa como otra de las ventajas de este tipo de inversiones que no presentan riesgos.

Frente a las operaciones de “dueño alquila“, es importante señalar la seguridad tanto física como jurídica que otorga confiar a un corredor inmobiliario matriculado la locación de una propiedad. Entre las obligaciones de los corredores matriculados, se encuentran pedir los informes que emite el Registro de la Propiedad inmueble, información que asegura que la garantía propietaria sea apta y elimina la posibilidad que esta se encuentre en la operatoria conocida como garantías comparadas. También nos encargamos
de solicitar la documentación que demuestre solvencia para afrontar los pagos. Por otro lado, se piden antecedentes a inmobiliarias que hayan alquilado con anterioridad al potencial inquilino.

Como un dato importante para orientar la búsqueda del locatario adecuado para un departamento, es necesario contar con la información sobre si la unidad en cuestión es apta para uso profesional. En función de esto, en el contrato se deja asentado el destino que el inquilino va a otorgarle al inmueble durante el plazo pactado. En cuanto a los locales, el corredor debe considerar si el
local está habilitado para el rubro que se pretende usufructuar y si se adecua a la zona y al edificio. Asimismo debe tener en cuenta que el monto del alquiler no sea excesivo en relación a la actividad comercial a desarrollar.

Una vez celebrado el contrato de locación entre las partes el propietario tiene la opción de confiar la administración del alquiler a la inmobiliaria. Este servicio consiste en la realización de las tareas de cobranza, que incluyen no solo el traspaso del monto de dinero pactado mensualmente sino también los recibos de impuestos y servicios que correspondan al periodo en curso. Como inmobiliaria, además de asesorar profesionalmente a ambas partes, añadimos a la relación la objetividad que otorgan la experiencia y el conocimiento en la materia.

El alquiler de departamentos equipados por corto plazo ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años convirtiéndose en una interesante alternativa de inversión para los ahorristas de clase media que eligen invertir en departamentos, y para las personas que llegan a Buenos Aires por negocios, estudio o de vacaciones, y quieren elegir una confortable casa con todas las comodidades. Generalmente esos departamentos cuentan con una cómoda sala, comedor, uno o dos dormitorios, baño, lavadero, y todo lo que se busca para una confortable estadía cuando viajamos.

Este nicho de negocio nuevo en Buenos Aires desde el año 2000 fue de fuerte impacto en el mercado, ya que ayudó a decidir a muchos inversores a adquirir departamentos de 1 y 2 ambientes para ingresarlos a ésta modalidad y obtener una renta, algunos construyeron edificios de departamentos con todos los servicios de un hotel y pretendieron encubrirlos dentro del alquiler temporario, otros procuraron hacer creer que la actividad de alquiler temporario no estaba regulada y se presupuso que requería regulación o mejor dicho, apuntar a su desaparición, ya que a algunos sectores no les convenía, e intentaron decir que la actividad era “competencia desleal”.

Como toda nueva actividad hay que contar de que se trata y decidimos comunicar desde la Comisión de Alquiler Temporario, para que no se confunda con camas ubicadas en diferentes zonas de la ciudad. Son unidades funcionales amobladas dentro de un edificio en propiedad horizontal que se dan en alquiler temporal, con destino a vivienda, hasta un máximo de 6 meses y está enmarcada en la ley de locaciones urbanas (art. 2º inc. c), ss. CC.). Con el paso de los años esta actividad se prestó a confusiones y a las maniobras de los inescrupulosos de siempre, los miembros de la comisión vimos en diferentes casos en la experiencia cotidiana que se necesitaba un mayor control, Alojargentina junto con otras empresas que desarrollan la misma actividad llegamos a la decisión de constituir una Comisión de Alquiler Temporario en el CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires) El día 5 de Mayo del corriente año se formó la comisión. Alda Miccolis representante de Alojargentina junto con los representantes de las demás agencias de alquiler temporario son los miembros de la comisión, Este es un importante avance que logramos para la actividad de alquiler temporario con la finalidad de regular y fiscalizar la actividad dentro del ámbito de CABA, para beneficio de nuestros clientes y propietarios.

Con todos nuestros años de trayectoria y experiencia en la locación temporaria nos proponemos lograr todos los objetivos que surgen de la Comisión de la que formamos parte y confiamos ampliamente en que ésta beneficiará el desarrollo de la actividad.

Uno de los primeros logros fue consensuar un reglamento de convivencia para que cada locatario firme junto al contrato de alquiler.

Las locaciones temporarias, están reguladas por el Código Civil (art. 1508, ss. y CC).y la ley de locaciones urbanas (art. 2º inc. c), ss. Y CC.). En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la intermediación en operaciones de locación inmobiliaria a partir de la sanción de la ley 2340 exige la intervención de corredor inmobiliario matriculado en CUCICBA. La persona no matriculada no puede ejercer actos de intermediación, configurándose en tal supuesto la comisión del delito tipificado en el art. 247 del Código Penal.

San Telmo, un barrio histórico, testigo del ineludible transcurso de los tiempos y con su patrimonio arquitectónico intacto. Es como un imán para jóvenes y extranjeros, que aprecian las pintorescas esquinas que evidencian el devenir de otros tiempos.

El Área de Patrimonio Histórico (APH), cuyos inicios datan de los siglos XVII y XVIII, fue donde Buenos Aires comenzó a expandirse y a poblarse con el nombre de Alto de San Pedro. También fue conocido como Barrio del Puerto, que fue testigo
en el año 1600 de la aparición del culto a San Pedro González Telmo, designado entonces patrono del viejo convento de Santo Domingo, que se encontraba en lo que hoy es la manzana de Perú, México, Bolívar y Chile.

El barrio afianzó su eje comercial y también residencial. El sector más requerido para vivir es el APH porque la gente se asegura que si vive allí estará a salvo de que levanten edificios altos en las cercanías. Desde luego que si se habla de precios en esta cuidada zona, las propiedades son las más caras de San Telmo.

Tal vez una de las cualidades que ejerce atracción en este antiguo rincón de la ciudad es su carácter heterogéneo. Esa mezcla del visitante circunstancial, de los turistas que viven en forma permanente y de los porteños que no cambian ese barrio por ningún otro. A pesar de los vaivenes económicos en estos días el movimiento es más fluido que hace unos meses. Es obvio que en San Telmo la antigüedad tiene un valor agregado. El europeo lo elige justamente porque sus edificios mantienen su estilo francés o italiano.

Entre el público que compone la demanda se incluyen parejas jóvenes sin chicos o gente sola. También buscan este rincón porteño jóvenes del interior y extranjeros que vienen a estudiar a las universidades del barrio como la de Cine, UCA, UADE e Ingeniería.

Entre público joven del exterior figuran brasileños, chilenos, colombianos. En cuanto al comprador local también están los que pueden calificar para los créditos que ofrecen algunas entidades como los bancos Ciudad, Nación y Provincia
para profesionales con un ingreso de 10.000 pesos mensuales, que tienen un ahorro y el resto lo brinda el banco. Es gente joven que lo destina para su primera vivienda.

Después de la crisis de 2001/2002, los valores bajaron mucho y se produjo una fuerte demanda de extranjeros que compraban a valores muy acotados.

En general, los precios de los departamentos usados sin amenities en San Telmo están en la franja de los 1400 y 1800 dólares el m2 con superficies de 40 a 80 m2. Los edificios antiguos reciclados también cotizan bien, hasta los 2000 dólares el m2, cifras idénticas en las unidades a estrenar fuera del casco histórico, torres con amenities.

La incidencia del terreno en San Telmo ronda entre los 350 y 400 dólares el m2.

Sobre alquileres la demanda es muy alta y los departamentos que salen en alquiler se ocupan muy rápido porque hay poca oferta. Una vivienda estándar sin amenities de un dormitorio desde 40 m2 tiene un costo entre 1600 y 1800 pesos, y los de dos, de 2000 a 3000 pesos. Los inversores apuntan a San Telmo para aprovechar la renta de alquileres temporarios. La mira está puesta en el turismo joven, que no gasta tanto y le resulta más barato y más cómodo que un hotel. Se alquilan unidades monoambiente, de uno y dos dormitorios completamente equipadas y con todos los servicios, con superficies entre 35 y 70, de 650 a 1000 dólares mensuales. La renta anual está en el orden del 8 al 10% en dólares.

El progreso que se ha evidenciado en los últimos años es muy importante. La cercanía con Puerto Madero tuvo su influencia. Además mejoró muchísimo el tema de la seguridad. Y el circuito cultural, artístico y gastronómico
lo erige como un barrio turístico. Por esta razón San Telmo es un excelente barrio para la compra y venta de propiedades en Buenos Aires y por supuesto para invertir y aprovechar el alquiler temporario.

Aquí les recomendamos un excelente departamento en venta en San Telmo:

Humberto Primo y Bolivia - venta de propiedades

Y otra fantástica opción de alquiler temporario:

Guifra y Defensa - departamento amoblado

Teniendo en cuenta la próxima inauguración del Recoleta Mall en la Ciudad de Buenos Aires se presume que este factor pondrá al barrio en alza y se esperan nuevas oportunidades en locales y una revalorización de propiedades.

En el predio donde funcionó hasta hace un año y medio el complejo de cines Village Recoleta abrirá sus puertas el nuevo centro comercial Recoleta Mall. El emprendimiento que promete cambiarle la cara a un barrio muy visitado.

El nuevo shopping buscará atraer a un público muy distinto, más acorde a las demandas actuales. A diferencia del ex “Village”, que se centraba básicamente en el entretenimiento, en el Recoleta Mall se buscará un equilibrio entre la oferta comercial, gastronómica y cultural.

El shopping contará con 41.800 m2 de superficie, 90 locales (de entre 80 y 100 m2), 10 salas de cine, un paseo comercial sobre la plaza y un Roof Garden en el tercer nivel, además de 400 cocheras cubiertas. La obra demandó una inversión total de US$ 100 millones, entre aportes propios y de los futuros locatarios. Se espera que el Recoleta Mall tenga más de 10 millones de visitantes por año.

Una de las repercusiones que traerá la apertura de Recoleta Mall en el mercado inmobiliario del vecindario es que influirá en forma positiva y generará una suba de aproximadamente un 10% en los valores de las propiedades residenciales ubicadas ocho cuadras a la redonda, tanto para el alquiler como para la venta.

De este modo, el shopping funcionará para los inversores que deciden comprar propiedades para alquilar, ya que podrán ofrecerles a los turistas la ventaja de estar cerca de este Mall y se cobrará un alquiler más alto.

Alojargentina propone asesorarlo en la compra y venta de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, para tomar una buena decisión en cuanto a la inversión del barrio en cuestión. Además de ofrecerle departamentos para alquiler temporario en Recoleta, ya que tenemos una gran demanda de nuestros clientes extranjeros en esta zona para sus estadías en la ciudad.

Cercanos al próximo shopping Recoleta Mall:

Departamento amoblado en Recoleta -RE109

Departamento amoblado en Recoleta - RE127

Departamento amoblado en Recoleta - RE149

Tendencia en nuevos Barrios

Se extiende la compra y venta de propiedades en más barrios de la Ciudad de Buenos Aires ya que se agranda la distancia de precios entre las zonas. Por esta razón, mucha gente se inclina por otros barrios, con transportes y servicios adecuados. Y se consiguen muy buenos departamentos por un precio aproximado a US$ 1.500 el m2. Este cambio está impulsado por el fuerte crecimiento de la construcción y la actividad inmobiliaria de los últimos años produjo que en los barrios más buscados, los departamentos usados de dos o tres ambientes ya superen los 2.000 dólares por metro cuadrado. Por eso, de a poco empiezan a hacerse más atractivos también otros barrios que, sin figurar entre los top, son una buena opción para comprar por su relación entre costo y servicios.

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, en Palermo, Recoleta, Belgrano y el sector más cotizado de Retiro el valor promedio del m2 supera los 2.100 dólares, mientras que en Núñez ya está en 1.950. Por supuesto del mismo modo en Puerto Madero, donde se venden propiedades a 4.000 dólares por m2. Claro está que estas zonas siguen entre las más buscadas, según las distintas posibilidades de cada inversor. Pero el promedio del m2 en toda la Ciudad de Buenos Aires es de 1.590 dólares.

Y algunos barrios están muy cerca de esa cifra, o apenas por encima de ella, algunos de ellos son Barracas, Boedo, Chacarita, Flores, Monserrat, Parque Chacabuco, Parque Patricios, La Paternal, Saavedra, San Telmo, Villa Crespo, Villa del Parque, Devoto y Villa Pueyrredón. Se trata en todos los casos de barrios que, con sus particularidades y diferencias, cuentan con propiedades de muy buena calidad, buenos transportes y servicios completos, crecimiento constante de comercialización y cuyos precios, aunque están creciendo, siguen lejos de los barrios más buscados para la compra de propiedades en Buenos Aires.

Entonces… ¿Dónde conviene comprar?

Si sólo se tiene en cuenta el precio, cualquier departamento de calidad, en una buena zona, que esté alrededor de 1.590 dólares el metro cuadrado es una gran oportunidad, porque difícilmente se mantenga ese valor por mucho tiempo más, principalmente los barrios más cercanos a los corredores norte y centro, como Villa Crespo, Boedo o la zona del Abasto. No es casual que en esos barrios
también se esté construyendo bastante.

Asimismo, se considera un barrio que tiene mucho potencial para crecer a Parque Patricios, porque tiene a favor varios puntos como la conformación de Distrito Tecnológico, la llegada del subte H, la futura instalación de la sede central del Banco Ciudad y el beneficio que le otorga el Gobierno de la Ciudad a las empresas que se instalan y desarrollan tecnología en este barrio como por ejemplo
quedar exentas del impuesto ABL. Es un barrio que irá creciendo comercialmente por la gente que irá a trabajar allí, y de hecho ya se está revalorizando. Lo mismo pasa en Flores con el avance de las obras de extensión del subte A, y con Villa Pueyrredón, que recibirá parte del impacto positivo que tendrá la expansión del subte B hasta Villa Urquiza, un barrio que ya se disparó respecto
de los precios.

Teniendo en cuenta estos factores, el gran avance de las construcciones en estos barrios, la fuerte demanda de departamentos usados de uno dos y tres ambientes, creemos que es una buena oportunidad para invertir en compra y venta de departamentos en la Ciudad  de Buenos Aires.

Según un trabajo realizado por Ecolatina el precio de las viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registró un nuevo récord creciendo en los últimos seis años a un ritmo promedio anual de 16,5% en dólares y el promedio del metro cuadrado de los departamentos a estrenar en los principales barrios ya cotiza por encima de los 2.000 dólares.

El “boom” en el sector inmobiliario de los últimos años estuvo motorizado exclusivamente por recursos propios ya que “el financiamiento hipotecario en la Argentina es prácticamente nulo”. Para Ecolatina, el boom de precios de los inmuebles a la venta fue beneficioso para aquellos que colocaron sus ahorros en propiedades y la actividad inmobiliaria.

De esta forma Alojargentina aconseja invertir en el mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires comprando un departamento como inversión o como alternativas de alquiler temporario, y propone asesorarlo para realizar su operación inmobiliaria en forma confiable y profesional con atención personalizada.

Garantía para inquilinos.

Cuantas veces quisimos alquilar un departamento en Buenos Aires y nos encontramos con las muchas exigencias que se les pide a los que desean alquilar.

Además de la presentación de documentación es imprescindible una garantía, para muchos esto ocasionaba un problema por varios motivos, o no cuentan con una garantía, o buscan la ayuda de un familiar o un amigo que les salga de garante, esto también es molesto ya que pone a la persona en un difícil momento, pedir una propiedad como garantía, con todo lo que eso conlleva, preocupación del garante que ofrece su propiedad y malestar de quien además de buscar un lugar para vivir debe someterse a estas condiciones.

Desde ahora hay una opción que ofrece el BANCO SUPERVIELLE, “Garantía para inquilinos”. Este producto que es inédito en el mercado, remplaza las tradicionales garantías propietarias, de esta forma se benefician todas las partes, al inquilino le permite concretar la operación de alquiler y al propietario le ofrece seguridad en el cobro.

Para mayor información ingrese a banco supervielle o puede llamar de lunes a viernes de 9 a 20hs al 0810-333-7873.

Propiedades en ventas, la mejor opcion.

El Real Estate ofrece a los inversores la posibilidad de obtener, si bien menores que en otros años, atractivas rentas. Los fideicomisos al costo, la compra de departamentos para ponerlos en alquiler y las cocheras son hoy opciones elegidas para el refugio del dinero.

En los primeros cinco meses del año se escrituraron el 22% mas que en igual periodo del 2009, los inversores buscan resguardo para su dinero y mantener el valor de sus ahorros, los alquileres estan perdiendo valor frente a la inflación, el ritmo de la tasa que da el alquiler es igual a la tasa de los bonos de EEUU, con lo cual se puede ver que es mas una forma de resguardo, en este punto elegir unidades pequeñas bien ubicadas es una buena inversion a largo plazo, ya que este tipo de unidades tiene un gran cantidad de compradores, en cambio las unidades grandes, la venta es mas lenta. Departamentos en Recoleta, Barrio Norte y Palermo son las mejores zonas para invertir.