Bienes Raices Buenos Aires

Caen las ventas

Tras la imposición de los nuevos controles para la compra de dólares, el mercado inmobiliario todavía no encontró su piso. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó ayer que en febrero se firmaron 3063 escrituras de compraventa de propiedades, lo que implica una caída interanual del 18,1 por ciento en el número de operaciones.

Se trata de la tercera baja consecutiva en las ventas y la más pronunciada desde que, el 31 de octubre, entraron en vigor las nuevas disposiciones de la AFIP y del Banco Central que restringen las operaciones en el mercado cambiario.

Igualmente, los escribanos porteños destacaron que el precio promedio de las propiedades en febrero último se ubicó en uno de los niveles más bajos de los últimos meses.

Al menos por el momento la baja en las ventas no fue acompañada por un descenso significativo en los precios, y de hecho el monto de las operaciones en dólares cayó apenas un poco por debajo (17,5 por ciento) del número escrituras, lo que indica una estabilidad en materia de valores de las propiedades.

Los operadores inmobiliarios, además, destacan que en marzo la demanda dio algunas señales de recuperación y confían en que la tendencia se acentuará durante este mes.

“Lo que se ve es cierta pesificación de una porción del mercado, en especial a partir de algunos desarrolladores que optan por este tipo de opción para los proyectos en construcción”, explicó Tizado.

Los escribanos porteños destacaron que la fuerte baja en las ventas de propiedades se registra en momentos en que la relación salarios/m2 muestra uno de sus mejores índices. “El importe medio de los actos escriturales de compraventa representó 84,3 salarios promedio de la economía, constituyendo una de las relaciones más favorables desde el primer trimestre de 2004, tras haber llegado a tocar un pico de más de 120 veces a comienzos de 2007″, señaló el informe del Colegio de Escribanos.

El análisis está en línea con el relevamiento que realiza la UADE, que determinó que el salario real promedio en términos del precio de un m2 registró en enero una suba de 6,5 por ciento interanual.

La Universidad tecnológica Nacional de la Facultad Regional Buenos Aires, presenta un curso sobre alquileres especialmente dirigido a corredores inmobiliarios. El objetivo es enseñar los conceptos y principios jurídicos en que se basan los contratos de alquiler, los tipos de contrato, las negociaciones contractuales, los derechos y obligaciones de las partes, entre otras, en un mercado pujante y dinámico como el de la ciudad de Buenos Aires.

El curso es dictado por los abogados Enrique Luis Abatti y Luis Abatti (hijo) quienes son especialistas en derecho inmobiliario, quienes tienen probada experiencia en el rubro y además colaboran en publicaciones afines a la temática.

Este curso se dicta en la Facultad Regional Buenos Aires (FRBA) de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN, donde también se dicta la Carrera Universitaria Técnico Superior en Negociación de Bienes (TSNB) que habilita a ejercer la actividad de Martillero y Corredor Inmobiliario en todo el país. Profesores de esta carrera preocupados en mejorar las prácticas de la profesión abren este tipo de cursos para mejorar su desempeño y actualizar sus conocimientos.

Un proyecto de ley busca regular el alquiler de viviendas en todo el país

El Senado nacional podría tratar en las próximas semanas un proyecto de ley cuyo objeto es regular el alquiler de inmuebles utilizados para vivienda, de tal modo de equilibrar la correlación de fuerzas entre propietarios e inquilinos, según expresaron sus autores. La iniciativa, ingresada en diciembre último por dos senadores de Tierra del Fuego, María Rosa Díaz y Osvaldo López, implica un cambio radical ya que el Estado intervendría fuertemente en el mercado de los alquileres.

La propuesta establece un plazo mínimo de tres años para los contratos de alquiler (hoy suelen ser de dos años), y que los mismos deban ser registrados y homologados ante la Dirección de Viviendas Alquiladas, un organismo establecido por el proyecto y que funcionaría bajo la órbita del Ministerio de Planificación Federal. Así, se verificaría la “aptitud” de los inmuebles que se pretenden alquilar con destino de vivienda, en cuanto a seguridad, calidad y luminosidad, entre otros ítems.  Además, se regularía el monto de las comisiones cobradas por los intermediarios (inmobiliarias). Estas no podrían nunca cobrar honorarios que superen el monto equivalente a un mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. En materia de preaviso se establece que, en el caso de no pretender la renovación del contrato, el dueño deberá transmitir su decisión 60 días antes de la finalización del mismo.

Además, la iniciativa establece que el precio del alquiler no puede ser superior al monto que resulte de dividir por 180 el valor de reposición del inmueble. Este último se obtiene multiplicando el valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción por tipo de inmueble, por el total de metros cuadrados con que cuenta el mismo, y restando el 2% por cada año de antigüedad.

Las cámaras de propietarios se oponen a esta ley que han calificado como dislate ya que, según ellos, los principales damnificados serían los propios inquilinos, porque –ante la disminución de la rentabilidad– los dueños de inmuebles los retirarían del mercado, ocasionando una merma en la oferta y una consiguiente suba en los valores. Además, aclaran, no fueron consultados en su creación y declaran que consideran la ley un avasallamiento al derecho sobre la propiedad privada de los propietarios.

Departamentos en alquiler en Buenos Aires:

Departamento en Las Cañitas

El Banco Hipotecario lanzó recientemente una nueva línea de crédito para la construcción de viviendas, a tasa fija del 15,9%. Estos préstamos no están dirigidos a constructores y sólo se otorgan para la vivienda única familiar y por una superficie máxima de construcción o ampliación de 120 metros cuadrados: “se trata de una línea especialmente destinada a clientes del interior”, señala el presidente de la entidad, Eduardo Elsztain.

A diferencia de otras líneas existentes en el mercado, estos préstamos, que tendrán una duración de 10 años y no cuentan con fondeo de la ANSeS, tendrán cuotas escalonadas en cuatro tramos: los tres primeros son de 12 cuotas cada uno y el último es de 84 cuotas. Entre cada tramo, se aplica un ajuste de la cuota del 10%, y la cuota del primer año es equivalente a un préstamo de 20 años

Por ejemplo, si el ingreso familiar mensual es de $ 10.865, para un monto de $ 200.000, la cuota del primer año será de $ 3.415, el segundo año se pagará $ 3.713, el tercero $ 4.039 y luego las 84 cuotas restantes serán de $ 4.328. El Banco ya informó que en una próxima etapa se lanzarán créditos para la adquisición de viviendas.

Departamentos a la venta en Buenos Aires:

Departamento en Almagro

Departamento en Palermo

Departamento en Nuñez

Departamento en Montserrat

Precios del M2 por barrio

Los precios a los que se cotiza un m2 en distintos barrios de Buenos Aires, suelen modificarse dinámicamente según múltiples factores. Si usted está pensando en comprar o vender una vivienda o invertir en una propiedad, esta tabla –actualizada a Marzo del 2012- puede guiarlo para obtener un valor aproximado  de cuál será su presupuesto para la transacción.

(Haga click en la imágen para verla con mayor calidad)

Fuente: Diario La Nación, Suplemento Propiedades y Countries 31/03

Departamentos en venta en algunos de estos barrios:

Departamento en Recoleta
Departamento en Palermo
Departamento en Núñez
Departamento en Barrio Norte

Los barrios que crecen en Buenos Aires

Cuando Alberto Castillo cantaba sobre la existencia de 100 barrios en Buenos Aires era visionario: la ciudad crece y cada vez hay más barrios que surgen con fuerza.

Entre los preferidos de quienes buscan comprar una propiedad no pierden vigencia los barrios tradicionales: Belgrano, Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Puerto Madero; pero  algunos barrios que crecieron en los últimos años,  cada día son más demandados: Colegiales, Cohglan, Nuñez, Saavedra, Villa Urquiza, Devoto, Caballito, e incluso San Telmo y Barracas.

Sin embargo, Buenos Aires todavía tiene oportunidades para compra departamentos, para parejas jóvenes que desean adquirir un PH o un departamento de pocos ambientes pero poseen pocos ahorros: Parque Saavedra, Villa Ortuzar, Villa Luro, Floresta, Mataderos, Pompeya, Constitución y Parque Patricios, entre otros. Se trata de barrios económicos ya que no hay gran desarrollo inmobiliario ni servicios.  Allí se pueden encontrar departamentos por 60 mil dólares con bajas expensas.

Estos barrios no céntricos se desarrollan y cada vez hay mas oferta de departamentos en venta para recibir nuevos habitantes. Parque Patricios es uno de ellos: un barrio que pisa fuerte por la llegada del distrito tecnológico y de la línea H de subterráneos.  El valor promedio del m2 está en 1500 dólares en viviendas usadas y 1900 para viviendas a estrenar.

La región oeste también crece: Floresta y Villa Luro son demandadas por personas de clase media que precisan un crédito hipotecario o financiamiento para poder comprar. Según los especialistas, los compradores están interesados en adquirir un PH para no pagar expensas, pero la mayoría no son aptos para crédito. El mayor problema, aclaran, es que las líneas de crédito son poco accesibles  para amplios segmentos de la población.

Mirá las ofertas que tenemos en estos barrios de Buenos Aires:

Departamento en venta en San Telmo
Departamento en venta en Montserrat
Casa en venta en Colegiales
Departamento en venta en Colegiales

En los últimos meses del 2011, el mercado de departamentos usados  se frenó, y empezado el 2012 se mantiene la incógnita de cómo  reaccionará el sector inmobiliario.

Para los especialistas, las causas del freno son el control cambiario para la compra de dólares, el escaso ofrecimiento de créditos y la cantidad de requisitos que hay que cumplir para poder obtenerlos.

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria sin embargo es optimista: “en Marzo se recuperará la oferta ya que hay muchos interesados. La tendencia apunta a los monoambientes y departamentos de dos ambientes usados, ya que hay pocos a estrenar”.

Justamente un obstáculo a superar es la disminución de las propiedades a la venta: faltan unidades usadas en buenas condiciones, especialmente casas, porque quienes se mudan muchas veces prefieren conservar la propiedad anterior en lugar de venderla. Además, la sobrevaluación de las propiedades es acentuada dado que  los dueños intentan cubrirse de la inflación y aumentan los precios más allá del margen del dólar.

Sin embargo, en la zona norte el  comienzo de año es alentador: Nuñez, Belgrano, Barrio Norte y Palermo son muy requeridos por su buen acceso al centro, y a los principales servicios. La demanda también es importante en la zona sur, donde a pesar de los aumentos, los precios son más accesibles.

Todos los especialistas coinciden en que los departamentos pequeños son los más buscados por parejas y personas que viven solas, a pesar de que existen pocas unidades a la venta, ya que el nuevo código de edificación no permite la construcción a nuevo de unidades con proporciones mínimas. Por eso, ya cotizan más barato el metro cuadrado las unidades de dos ambientes o más, y  comienza a crecer la demanda de los mismos.

En cuanto al alza de precios, para los vendedores inmobiliarios no será muy acentuada ya que el mercado no lo soportaría: se prevé un aumento del 15% con respecto al 2011.

Departamentos usados en venta en Buenos Aires:

Departamento en Montserrat

Departamento en Recoleta

Departamento en Almagro

El sueño de la casa propia es difícil de alcanzar para gran parte de los argentinos. Los valores de las propiedades, se encuentran actualmente, muy altos en relación a los salarios promedio. Además, los requisitos para poder solicitar un crédito son complejos. Por eso, la mayor parte de los bancos que ofrecen créditos hipotecarios son los estatales, cuyo objetivo es paliar el déficit habitacional de los sectores que todavía no adquirieron techo propio.

El Banco Provincia, propone dos interesantes líneas de crédito, como explica su presidente Gustavo Marangoni: “la primera línea de crédito hipotecario está destinada a sus clientes y llega hasta 24 meses de plazo, con un máximo a financiar de aproximadamente 150.000 dólares y se otorga a la tasa promedio de plazo fijo más cuatro puntos porcentuales. La entidad permite obtener la financiación de hasta el 100% de la vivienda.
Además, existe otro crédito para impulsar la regionalización y descentralización, destinado a ciudadanos que quieran radicarse en 101 distritos del interior bonaerense. “Esta línea cuenta con un subsidio de la tasa de interés que reduce la misma a la mitad, y se otorgan hasta el equivalente en pesos de 50 mil dólares.
La entidad ya coloco 100 millones de pesos con estos programas crediticios y esperan alcanzar un monto similar este 2012, dando mayor impulso a la línea Hipotecarios 101 municipios.
Ambas alternativas son muy convenientes para comenzar a construir el sueño del techo propio.

Propiedades en venta en Alojargentina:

Monoambiente en venta en Palermo

Departamento en venta en Palermo

Frente a la temporada 2012 que se viene, uno de los puntos que se destacó es que en los próximos años la inversión en construcción seguirá siendo federal, en contraposición al proceso observado en los 90 cuando la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires dominaron la escena.

En este contexto, los empresarios cordobeses coinciden con el pronóstico. “El mercado de bienes raíces continuará en franco crecimiento en tanto siga siendo la mejor alternativa para refugio de valor. Para aportar más a la consolidación de este proceso, la aparición de oferta crediticia hipotecaria para clase media -donde se concentra la demanda insatisfecha- será determinante.

Si se dan estas condiciones es altamente probable que se alcance e incluso se supere esa perspectiva”, dijo Roberto Suez, titular de la firma edilicia Suez, uno de los desarrollistas referentes en Córdoba.

Entonces el año 2011 cierra con una dinámica interesante, aunque no es ya lo que se veía en el período 2006-2009. El aumento de los costos tornó menos rentable la actividad de la construcción, lo que implicó la salida de muchos inversores de ocasión.

Laerte Muzi, director de Euromayor, plantea que para ellos el 20% es apenas el piso de crecimiento. “En Córdoba tenemos productos de financiamiento muy activos. En nuestro caso es el plan Cuatro Certezas que el año próximo llevaremos también a Buenos Aires. Para este tipo de desarrollos apuntamos a la demanda no sólo de la clase media que busca una vivienda propia, sino también del que ahorra en ladrillos; así las perspectivas son más significativas”, explicó el empresario.

En un escenario como el actual, que la industria crezca al 45% anual no sería malo, en caso de que sea constante y sin altibajos. Hay que tener en cuenta que cerramos un 2011 con dos etapas bien diferenciadas: un primer semestre estable, parecido a 2010, y una segunda que se frenó en agosto a la espera de las elecciones primarias, y se retrajo también en noviembre con la situación del dólar.

En este contexto, el análisis del año que está por terminar debe realizarse por segmentos. Gracias al fuerte impacto que tienen en Córdoba los esquemas de financiación de departamentos para la clase media se registró un incremento en los volúmenes de operación durante 2011 de entre el 20 y 25 por ciento.

En el caso de Córdoba puntualmente está probado que el mercado de bienes raíces es la mejor alternativa para refugio de valor y resguardo de los ahorros de la gente. En este momento, sólo en Nueva Córdoba hay casi 90 edificios en construcción, en diferentes etapas de avances.

Si se tiene en cuenta otros polos de desarrollo inmobiliario locales como General Paz, Cañada, Pueyrredón y Alta Córdoba, el crecimiento será constante

Es muy probable que esta situación se consolide en la ciudad gracias a la aparición de oferta crediticia hipotecaria para la clase media, donde se concentra la demanda insatisfecha y si se dan estas condiciones, es altamente probable que se alcance e incluso se supere esa perspectiva de esta forma, en el panorama del mercado inmobiliario podemos observar que este año 2012 será muy bueno en sentido federal, las construcciones e inversiones apuestan a seguir incrementando las posibilidades de compra de propiedades en nuestro país.

Es por ello que recomendamos ver propiedades en venta y obtener más información sobre el estado actual de las operaciones inmobiliarias en:

PROPIEDADES A LA VENTA – INMOBILIARIA BUENOS AIRES

Inicia el 2012 y es bueno saber que paso con el mercado inmobiliario en el 2011 y los valores de mts2 por zonas.

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